מס שבח על מכירת משרד או בית, מה חשוב לדעת?

כיום, מרבית אזרחי ישראל חייבים במס שבח. מס השבח הוא מס המוטל על רווחים שנובעים ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין, כלומר מהתשואה שנובעת ממכירת הנכס. תשואה זו היא ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס כיום, לבין מחיר הקנייה של הנכס בזמן רכישתו על ידי המחזיק הנוכחי בו. 

מחיר זה מוצמד למדד, ומנוכים ממנו הוצאות בגין הרכישה וההשבחה של הנכס (למשל שכר טרחה לעורך דין, עמלת מתווך בגובה של עד 2% ממחיר הדירה, עלויות שיפוץ לדירה, מס רכישה, פחת, אגרות ומיסים ועוד). 

מס השבח (ראו בלינק /פטור-ממס-שבח-במכירת-דירה/https://www.hahn-law.co.il) עומד כיום על כ-25% משווי השבח נטו ממכירת הנכס. הוא מורכב משני מרכיבים- האחד הוא מס שבח ראלי, שמחושב במסגרת מדרגת המס הרלוונטית לפי מועד רכישת הנכס; והשני הוא ס שבח אינפלציוני, שמסמל את עליית ערכו של הנכס ביחס לעלייה במדד המחירים לצרכן. 

שיעור המס הינו גבוה, ולכן חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מגדיר פטורים שונים בגינם ניתן להפחית את שיעור המס. בעבר, היו שני סוגי פטורים מתשלום מס שבח, שהיו תקפים למרבית האוכלוסייה בישראל.

האחד הוא פטור מתשלום מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, והשני הוא פטור במכירה של דירה אחת לארבע שנים, כאשר אין חשיבות למספר הדירות שנמצאות בבעלות המוכר. משמעות הדבר היא שאם אדם מכר בכל ארבע שנים דירה, הוא היה זכאי לטור מלא ממס שבח, גם אם היו בבעלותו מספר דירות. 

כיום, המצב שונה. בשנת 2014 נכנסה רפורמה חדשה בנושא מס השבח, וזאת לאור הפטורים הגורפים מתשלומו שניתן היה להשיג בקלות רבה. על פי הרפורמה החדשה, הפטור בגין מכירה כל 4 שנים מבוטל. במקום זאת הוגדר הפטור החדש באופן הבא- עבור המחזיקים בדירה אחת בלבד ("דירה יחידה מזכה"), יינתן פטור אך ורק אם הדירה נמצאת באחזקתם במשך 18 חודשים לפחות. עבור המחזיקים במספר דירות, שווי המס שישולם מחושב באופן לינארי. 

הדבר רלוונטי במיוחד עבור אנשים שמחזיקים בנכס עסקי, דוגמת משרד. עבור מכירת נכס זה, המוכר מחויב ב-25% מס. 

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מדובר בנכס עסקי דוגמת משרד, המוכר יכול, בעת חישוב שווי הרכישה לשם חישוב שווי מס השבח, להפחית את סכומי הפחת שיכול היה לדרוש ממס הכנסה במשך כל שנות האחזקה של הנכס, גם אם אלו לא נדרשו בפועל. המשמעות היא שהסכום הסופי של מס השבח יהיה נמוך יותר, וזוהי למעשה ההטבה שניתנת על מכירת נכס עסקי דוגמת משרד, באתר של משרד שמעון האן עורכי דין תוכלו למצוא מידע מקצועי בנושא. 

כאשר מדובר בדירה שמשמשת בחלקה כדירת מגורים, ובחלקה האחר כמשרד (למשל חדר אחד בדירה המוקצה כמשרד), יינתן פטור ממס השבח על הנכס כדירת מגורים אך ורק אם החלק מהדירה ששומש למטרות עסקיות לא עולה על 50% משטחה הכולל. אחרת, הפטור יישלל ממוכר הנכס.